Une opération de « Sale & Lease-back » (vente et relocation) est une transaction immobilière entre un vendeur (propriétaire occupant) et un investisseur, sécurisée et à avantages immédiats pour les deux parties. L’équipe d’Actipole Invest, la foncière d’Actipole Immobilier, vous en dit plus sur cette opération couramment utilisée dans le domaine de l’immobilier d’entreprise.
1/ Qu’est-ce qu’une transaction de « Sale & Lease-back » ?
Cette opération financière est réalisée entre le propriétaire et occupant d’un actif immobilier et un investisseur, qui se retrouvent avec des intérêts communs :
- Le propriétaire souhaite vendre son bâtiment (artisanal, industriel, tertiaire…) tout en continuant à l’exploiter pour son activité.
- L’investisseur souhaite développer son patrimoine en acquérant un bâtiment professionnel à la situation locative sécurisée.
Le propriétaire va ainsi vendre son bâtiment à l’investisseur, et les deux parties vont conclure un contrat de location (généralement sous forme d’un bail commercial) qui prendra effet le jour de la vente chez le notaire.
Les motivations du vendeur peuvent être diverses, mais sont généralement liées à l’envie de se recentrer sur son cœur d’activités (non immobilier), comme par exemple :
Dégager de la trésorerie
pour développer son entreprise, pour innover ou pour investir dans une nouvelle activité,
Engager des travaux de rénovation ou d’extension
de son bâtiment, sans avoir à en assumer le poids et la charge administratifs, techniques et financiers,
Revendre son bâtiment
par anticipation d’un déménagement prévu à moyen terme dans des locaux plus adaptés,
Se décharger de la gestion administrative
du bien et des responsabilités légales liées au statut de propriétaire.
2/ Quels sont les avantages du Sale & Lease-back ?
POUR LE VENDEUR
- L’avantage principal pour le vendeur est financier et immédiat. Dès la signature de l’acte de vente, il dispose de liquidités soumises à aucune condition, comme pourrait l’être un prêt bancaire. Le Sale & Lease-back permet en outre d’améliorer les ratios financiers en réduisant l’endettement et en augmentant la trésorerie de l’entreprise.
- Un autre bénéfice non-négligeable est l’allégement de la gestion quotidienne et règlementaire du local. Le vendeur n’étant généralement pas un professionnel de l’immobilier, les différentes contraintes de gestion et de mise aux normes du bâtiment viennent s’additionner aux contraintes réglementaires de son activité principale. Alors que s’il vend son bâtiment à une foncière comme Actipole Invest, il bénéficie de l’expérience d’un propriétaire rompu à la gestion locative de bâtiments d’activité. Contrats d’entretien travaux de rénovation, décret tertiaire, diagnostics réglementaires… l’équipe Property Management d’Actipole Immobilier maitrise parfaitement ses sujets et accompagne au quotidien nos locataires pour leur permettre d’exploiter sereinement leurs locaux.
- Vendeur et nouveau propriétaire peuvent également prévoir conjointement la réalisation de travaux d’optimisation ou d’agrandissement du bâtiment : rénovation partielle ou totale, création d’une extension, efficacité énergétique… Selon les besoins de l’utilisateur et les attentes de l’investisseur, Actipole Invest saura diriger et accompagner l’exploitant pour que ce dernier puisse exercer son activité au sein de locaux parfaitement adaptés et répondant aux normes en vigueur.
- L’activité se poursuit dans les mêmes locaux. Un déménagement est toujours coûteux et complexe pour une entreprise : nécessité de ralentir voire de stopper l’activité pendant une période, risque de démission d’une partie du personnel, frais de déménagement onéreux… Et au préalable, tout déménagement requiert d’avoir trouvé de nouveaux locaux disponibles et adaptés, dans la zone géographique délimitée pour la recherche.
POUR L’ACQUÉREUR
- En acquérant un bien avec un locataire déjà installé, l’investisseur s’assure de revenus immédiats pour financer et rentabiliser sa transaction. En effet, le local présente une situation locative sécurisée, dont les modalités ont été définies conjointement par les deux parties (vendeur devenu locataire / investisseur devenu propriétaire).
- En outre, le bien est généralement adapté à l’activité du locataire, ou pourra faire l’objet de travaux pour le rendre conforme aux attentes de l’exploitant (rénovation, extension, mise aux normes…). Ainsi, le risque de voir partir le locataire est réduit.
- Enfin, l’acquisition de nouveaux locaux en Sale & Lease-back offre une diversification du portefeuille d’investissement et une dilution du risque.
3/ Quels sont les points de vigilance d’une opération de Sale & Lease-back ?
Cette transaction est communément utilisée en immobilier d’entreprise car elle comporte de nombreux avantages avec une prise de risque très maîtrisée pour les deux parties (vendeur / investisseur).
Il ne faut toutefois pas oublier les bases, et bien intégrer quelques points de vigilance :
- Le cadre de cette transaction nécessite d’évaluer et de proposer une offre sur-mesure, adaptée au bien à vendre et aux conditions locatives qui suivront.
- La santé financière du vendeur, car il devient également le futur locataire : les précautions sont les mêmes que pour tout locataire entrant.
- Les conditions d’état du bâtiment, comme lors de toute acquisition : il est nécessaire d’établir un audit technique pour intégrer au bilan d’investissement les travaux de rénovation ou de mises aux normes requises.
En somme, les recommandations concernant cette opération sont classiques et sont les mêmes que pour toute transaction immobilière.
4/ Quelles garanties sont fournies par Actipole Immobilier lors d’un Sale & Lease-back ?
Actipole Immobilier est la solution immobilière des entreprises.
Nous proposons, via notre foncière Actipole Invest, de nombreuses garanties pour des opérations d’investissement et de Sale & Lease-back :
Synergie des pôles
Promotion / Investissement / Construction : la maîtrise de ces 3 métiers en interne nous permet de créer de la valeur avec une maîtrise complète des risques.
Property management intégré :
Notre équipe investissement assure en interne la gestion immobilière des actifs de la foncière Actipole Invest. Nos locataires disposent donc d’un interlocuteur dédié et d’échanges privilégiés pour la gestion quotidienne de leurs locaux.
Notre spécialisation dans les locaux d’activité :
Actipole Immobilier est reconnue pour la qualité des locaux d’activités développés, construits et gérés par ses équipes (fonctionnalité, technicité, optimisation des flux, efficacité énergétique…), une vraie garantie pour un futur locataire !
Notre engagement éco-responsable :
Concevoir les bâtiments de demain et anticiper les nouvelles normes environnementales sont les grands enjeux de notre activité. Ainsi, depuis plusieurs années, tous nos bâtiments neufs sont notamment conçus pour accueillir des centrales photovoltaïques en toiture et des bornes de recharge pour véhicules électriques (IRVE) sur les aires de stationnement. Quant à nos bâtiments plus anciens, des campagnes de travaux de rénovation d’envergure sont prévues pour qu’ils puissent être aussi fonctionnels et bien équipés que nos immeubles plus récents.
Actipole Immobilier, en particulier la foncière Actipole Invest, sont des partenaires de choix pour une opération de Sale & Lease-back.
Vous souhaitez échanger sur votre projet immobilier ? Contactez nos équipes ! Nous vous proposons un accompagnement et des solutions 100% sur-mesure pour toutes vos problématiques d’immobilier d’entreprise.